Un bailleur qui possède un logement classé F n’a pas d’obligation immédiate. Il a en revanche une échéance, et le temps nécessaire pour la traiter se compte en années lorsqu’il s’agit de rénover. Le calendrier issu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 déroule des interdictions successives adossées à l’étiquette du diagnostic de performance énergétique. Le raisonnement à tenir n’est donc pas « suis-je en infraction ? » mais « où sera mon logement dans cinq ans ? ».
Les échéances applicables en métropole
| Échéance | Mesure | Logements visés |
|---|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers | Classes F et G |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de mise en location | Classe G |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de mise en location | Classe F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de mise en location | Classe E |
Deux précisions évitent les contresens. D’abord, l’interdiction ne vide pas les logements occupés : elle vise les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites. Un bail en cours signé avant l’échéance se poursuit. Ensuite, le mécanisme juridique passe par la notion de décence : un logement dont l’étiquette est en dessous du seuil exigible n’est plus considéré comme décent, ce qui ouvre au locataire des recours — demande de travaux, saisine de la commission départementale de conciliation, puis du juge. L’ANIL et son réseau départemental renseignent gratuitement sur ces procédures.
Le gel des loyers, en vigueur depuis le 24 août 2022 pour les classes F et G, est souvent sous-estimé. Il interdit toute augmentation, y compris l’indexation annuelle, au renouvellement comme en cours de bail et à la remise en location. Sur un logement conservé dix ans, son effet cumulé dépasse fréquemment le coût d’une isolation des combles.
Ce que la réforme du calcul a changé
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 dans la méthode de calcul. Les logements chauffés à l’électricité se trouvent mécaniquement mieux classés qu’auparavant à caractéristiques identiques, certains changeant d’étiquette. Les DPE réalisés avant cette date restent valables jusqu’à leur terme ; pour ceux établis depuis juillet 2021, une attestation de mise à jour de l’étiquette peut être générée gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME, sans nouvelle visite. Cette attestation ne prolonge pas la validité du diagnostic d’origine, dont la date d’expiration reste inchangée. Le détail de la mécanique figure dans notre guide sur la réforme du DPE 2026.
Pour un bailleur détenant un petit logement électrique, la démarche mérite d’être faite avant toute décision de travaux : un F devenu E ne se heurte plus à l’échéance de 2028 mais à celle de 2034, ce qui change l’arbitrage entre rénover, vendre ou conserver. Les logements de 40 m² ou moins bénéficient par ailleurs d’une méthode ajustée depuis le 1er juillet 2024, avec une attestation gratuite selon le même principe ; voir le guide des DPE de petites surfaces.
Encore faut-il disposer d’une étiquette fiable. Les diagnostics les plus anciens ont cessé de produire effet : ceux réalisés entre 2013 et 2017 ont expiré fin 2022, ceux établis entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Un bailleur qui raisonne encore sur un rapport de cette période travaille sur une donnée périmée, et la méthode de calcul elle-même a changé entre-temps. Un DPE réalisé depuis juillet 2021 repose sur les caractéristiques techniques du bâti et non sur les factures, ce qui explique que deux logements identiques occupés différemment obtiennent désormais la même étiquette.
Les obligations courantes à ne pas perdre de vue
Au-delà du calendrier, le bailleur reste tenu d’annexer au bail un dossier de diagnostic technique complet. Le DPE en fait partie, avec l’étiquette obligatoire dès l’annonce, de même que l’état des risques, dont la validité de six mois impose une mise à jour à chaque nouveau bail. Les états des installations de gaz et d’électricité valent six ans en location, soit le double de la durée applicable à la vente ; le constat plomb positif vaut six ans également. Le guide des diagnostics obligatoires en location reprend cette liste, et le calendrier détaillé des interdictions précise les situations particulières, notamment outre-mer où les échéances sont décalées.
La décision à prendre dès maintenant est simple à formuler. Si le logement est classé F, l’horizon utile est 2028 : un chantier d’isolation se programme, se finance et s’exécute rarement en moins de dix-huit mois entre locataires. S’il est classé E, l’échéance de 2034 laisse le temps de l’intégrer à un renouvellement d’équipement déjà prévu. Dans les deux cas, un DPE récent constitue le préalable : sans étiquette à jour, l’arbitrage se fait à l’aveugle, et la valeur de revente du bien s’en ressent autant que sa capacité à trouver preneur.
