Diagnostic Plomb (CREP) : tout savoir
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En bref
Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) recherche le plomb dans les peintures des logements dont le permis de construire est antérieur au 1ᵉʳ janvier 1949. Il est obligatoire à la vente et à la location, à la charge du propriétaire. Chaque surface est classée de 0 à 3 selon son état de dégradation. Un constat négatif est valable sans limite de durée ; un constat positif, 1 an à la vente et 6 ans à la location. Objectif : prévenir le saturnisme, qui touche d'abord les jeunes enfants.
Le diagnostic plomb, officiellement appelé constat de risque d'exposition au plomb (CREP), mesure la présence de plomb dans les revêtements d'un logement construit avant 1949 et évalue leur état de dégradation. Il est obligatoire à la vente comme à la location de tout logement dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ janvier 1949.
Le plomb était alors couramment employé dans les peintures, la céruse en tête, pour leur pouvoir couvrant. Ces peintures sont aujourd'hui recouvertes par des couches plus récentes, mais elles réapparaissent dès qu'un support se dégrade : écaillage, cloquage, poussières lors d'un ponçage. Ingérées ou inhalées, ces particules provoquent le saturnisme, intoxication grave et irréversible qui atteint en premier lieu le système nerveux des jeunes enfants et des femmes enceintes.
Le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb au moyen d'un appareil à fluorescence X, sans dégrader les surfaces. Le seuil réglementaire est de 1 milligramme par centimètre carré. Chaque surface mesurée, appelée unité de diagnostic, est classée de 0 à 3 selon la concentration relevée et l'état du revêtement. Comptez 100 à 250 €, à la charge du vendeur ou du bailleur.
Pourquoi la date de 1949
La France a interdit l'emploi de la céruse — le carbonate de plomb des peintures blanches — dans les travaux de peinture intérieure au début du XXᵉ siècle, et l'usage du plomb dans les peintures a cessé progressivement avant le milieu du siècle. Le législateur a retenu une date simple : le 1ᵉʳ janvier 1949. Un logement dont le permis de construire est antérieur doit faire l'objet d'un CREP ; un logement postérieur en est dispensé.
C'est bien la date du permis de construire qui compte, et non celle de l'achèvement des travaux ou de la première occupation. Ce point est développé dans Le diagnostic plomb est-il obligatoire avant 1949 ?
À la différence du diagnostic amiante, le CREP est exigé aussi bien à la vente qu'à la location : il est annexé au bail comme à l'acte, parce que le risque pèse sur les occupants au quotidien.
Les classes de dégradation, de 0 à 3
Le CREP ne se contente pas de dire s'il y a du plomb : il évalue le risque d'exposition, qui dépend de l'état du revêtement. Un plomb enfermé sous une peinture saine ne présente pas le même danger qu'une peinture écaillée à hauteur d'enfant.
| Classe | Situation constatée | Conséquence |
|---|---|---|
| Classe 0 | Concentration inférieure au seuil de 1 mg/cm² : pas de plomb au sens de la réglementation. | Aucune mesure particulière. |
| Classe 1 | Plomb présent au-delà du seuil, revêtement non dégradé. | Surveillance simple : éviter toute atteinte au revêtement. |
| Classe 2 | Plomb présent, revêtement en état d'usage : usure, microfissures, faïençage. | Entretien à prévoir pour éviter la dégradation. |
| Classe 3 | Plomb présent, revêtement dégradé : écaillage, cloquage, pulvérulence, support effondré. | Risque avéré : travaux à réaliser par le propriétaire et information des occupants. |
La présence d'unités de classe 3 déclenche les obligations les plus lourdes : le propriétaire doit faire procéder aux travaux qui suppriment le risque d'exposition, et l'auteur du constat transmet une copie du rapport à l'agence régionale de santé. Le rapport comporte en outre une notice d'information sur le saturnisme, remise à l'acquéreur ou au locataire.
Validité du constat selon l'opération
| Situation | Résultat | Validité | À la charge de |
|---|---|---|---|
| Vente | Négatif (toutes les surfaces sous le seuil) | Illimitée | Vendeur |
| Vente | Positif | 1 an | Vendeur |
| Location | Négatif | Illimitée | Bailleur |
| Location | Positif | 6 ans | Bailleur |
| Parties communes d'un immeuble d'avant 1949 | Selon le constat | Mêmes règles, à l'échelle de l'immeuble | Copropriété |
La différence entre 1 an et 6 ans s'explique par la nature de l'opération : une vente est ponctuelle et l'état des peintures doit être décrit au plus près de la transaction, tandis qu'un bail s'inscrit dans la durée. Le détail figure dans la durée de validité du CREP et dans notre tableau de validité des diagnostics.
Saturnisme : ce que le diagnostic cherche à éviter
Le saturnisme est l'intoxication provoquée par l'accumulation de plomb dans l'organisme. Chez l'enfant, dont le système nerveux est en développement, il entraîne des troubles cognitifs et comportementaux durables, même à faible dose ; aucun seuil d'exposition n'est considéré comme sans effet. Chez la femme enceinte, le plomb franchit la barrière placentaire.
La contamination se fait rarement par l'ingestion de fragments visibles : elle passe le plus souvent par les poussières. Un enfant qui porte ses mains à la bouche après avoir joué au sol, une peinture poncée avant remise en peinture, un frottement répété de fenêtre : les sources sont domestiques et banales. C'est pourquoi le CREP mesure aussi bien les murs que les menuiseries, les plinthes, les appuis de fenêtre et les escaliers.
Le dépistage du saturnisme infantile repose sur un dosage sanguin, la plombémie. Le médecin peut le prescrire lorsque l'enfant vit dans un logement ancien dégradé ; la maladie fait l'objet d'une déclaration obligatoire auprès des autorités sanitaires.
Exemple concret
Une propriétaire met en location un T2 de 42 m² dans un immeuble haussmannien à Bordeaux, dont le permis date de 1902. Le CREP relève du plomb sur les boiseries de deux fenêtres, avec une peinture écaillée : ces unités sont classées 3. Elle ne peut pas se contenter d'annexer le constat au bail. Elle fait décaper et repeindre les boiseries par une entreprise équipée, puis commander un nouveau CREP qui ne relève plus d'unité de classe 3. Coût total : le constat (140 €), les travaux, puis le contrôle. Le logement est ensuite loué en toute sécurité, et le nouveau constat positif reste valable 6 ans pour ses locations suivantes.
Déroulement de la visite et coût
Seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité par le COFRAC peut établir un CREP. Sa certification se vérifie sur l'annuaire officiel du ministère. Sur place, il découpe le logement en unités de diagnostic — un mur, une porte, un plafond, une fenêtre — et mesure chacune à l'appareil à fluorescence X. La méthode est non destructive ; un prélèvement en laboratoire n'intervient que dans les cas où la mesure directe n'est pas concluante.
La visite dure de 1 à 3 heures selon le nombre de pièces. Le rapport localise chaque unité mesurée, indique la concentration relevée, la classe attribuée et l'état de conservation général du logement. Comptez 100 à 250 €, tarif libre qui dépend surtout du nombre d'unités à mesurer : un grand appartement ancien à nombreuses menuiseries coûte plus cher qu'un studio. Voir le prix des diagnostics immobiliers.
Préparez la visite en dégageant les murs et les plinthes : une surface inaccessible est signalée comme non mesurée et affaiblit la portée du constat.
Que faire quand le CREP est positif
- Classes 1 et 2 : aucune obligation de travaux, mais un devoir de vigilance. Entretenez les revêtements, évitez de poncer à sec et surveillez les zones de frottement.
- Classe 3 : les travaux sont obligatoires pour supprimer le risque. Recouvrement par un revêtement durable, remplacement de l'élément ou décapage par une entreprise équipée — jamais de ponçage à sec ni de décapage thermique, qui dispersent le plomb.
- Information des occupants : le constat et sa notice sur le saturnisme sont remis à l'acquéreur ou au locataire, qui doit pouvoir adapter ses usages.
- Travaux dans un logement d'avant 1949 : prévenez l'artisan. Décaper des boiseries anciennes sans précaution contamine durablement le logement en poussières.
Erreurs fréquentes
- Se fier à l'année de construction estimée. C'est la date du permis qui déclenche l'obligation ; la mairie ou le syndic peuvent la confirmer.
- Croire que le CREP est réservé à la vente. Il est tout aussi obligatoire à la location, avec une validité de 6 ans s'il est positif : voir le diagnostic plomb en location.
- Confondre plomb des peintures et canalisations en plomb. Le CREP porte sur les revêtements ; l'eau potable relève d'un autre contrôle, non couvert par le dossier de diagnostic technique.
- Négliger les parties communes. Dans un immeuble d'avant 1949, cages d'escalier et paliers sont eux aussi concernés.
- Repeindre sans traiter le support. Une peinture neuve sur un support dégradé masque le problème sans supprimer le risque, et le constat suivant le relèvera.
Le CREP s'intègre au dossier remis à l'acquéreur ou au locataire avec le DPE, l'état des risques et, selon le bien, l'amiante et le mesurage. Voir les diagnostics obligatoires à la vente et à la location, ou nos conseils pour choisir un diagnostiqueur.
Questions fréquentes sur le diagnostic plomb
Peut-on vendre un logement dont le CREP est positif ?
Oui. La présence de plomb n'interdit pas la vente : elle doit être portée à la connaissance de l'acquéreur, qui reçoit le constat et la notice d'information sur le saturnisme. Si des surfaces sont classées 3, le vendeur doit toutefois avoir fait réaliser les travaux supprimant le risque d'exposition. Un constat positif constitue par ailleurs un argument de négociation légitime.
Comment le plomb est-il mesuré ?
Par fluorescence X : le diagnostiqueur applique un appareil portatif contre la surface, qui lit la concentration en plomb à travers les couches de peinture sans les abîmer. Le seuil réglementaire est de 1 milligramme par centimètre carré. Un prélèvement envoyé en laboratoire n'est utilisé que si la mesure directe n'est pas concluante, sur un support très irrégulier par exemple.
Le CREP couvre-t-il les canalisations en plomb de l'eau ?
Non. Le constat porte exclusivement sur les revêtements : peintures, enduits, boiseries. Les canalisations d'eau potable en plomb relèvent d'une autre réglementation, celle de la qualité de l'eau distribuée, et ne figurent pas dans le dossier de diagnostic technique. Un propriétaire peut faire analyser son eau séparément auprès d'un laboratoire agréé.
Faut-il un CREP pour un local commercial ou des bureaux ?
Non. Le constat de risque d'exposition au plomb vise les immeubles à usage d'habitation, logements et parties communes. Un local purement commercial ou professionnel n'y est pas soumis lors de sa vente ou de sa location. En revanche, un immeuble mixte comportant des logements relève de l'obligation pour ces derniers et pour les parties communes.
Combien coûte un diagnostic plomb ?
De 100 à 250 € pour un logement, tarif libre qui dépend surtout du nombre d'unités de diagnostic à mesurer : pièces, portes, fenêtres, plinthes. Un grand appartement ancien richement mouluré coûte plus cher qu'un studio. Groupé avec les autres diagnostics d'une vente, le coût unitaire baisse : voir le prix des diagnostics immobiliers.
Quels travaux permettent de supprimer le risque d'exposition ?
Trois solutions : recouvrir durablement la surface (doublage, revêtement fixé mécaniquement), remplacer l'élément concerné — une fenêtre, une plinthe — ou décaper le revêtement par une entreprise équipée. Le ponçage à sec et le décapage thermique sont à proscrire : ils dispersent le plomb en poussières et en fumées, aggravant l'exposition.
Le plomb peut-il être présent sous une peinture récente ?
Oui, c'est même le cas le plus fréquent. Les peintures au plomb ont généralement été recouvertes par des couches successives. Elles ne présentent pas de risque tant que le support reste intact, mais réapparaissent dès qu'il se dégrade ou qu'on le ponce. L'appareil à fluorescence X mesure à travers les couches et détecte donc ce plomb enfoui.
Le CREP est-il obligatoire pour une location saisonnière ?
Le constat est attaché aux immeubles à usage d'habitation et à leurs occupants. Pour un meublé loué à titre de résidence principale, il est annexé au bail sans ambiguïté. Pour une location de courte durée, la réglementation locale des meublés de tourisme évolue ; faire réaliser le constat reste la solution prudente, d'autant qu'il est valable 6 ans s'il est positif.
Qui doit prévenir l'agence régionale de santé en cas de classe 3 ?
L'auteur du constat. Lorsque le CREP met en évidence des unités de diagnostic de classe 3, le diagnostiqueur transmet une copie du rapport à l'agence régionale de santé. Le propriétaire, de son côté, doit engager les travaux supprimant le risque et informer les occupants ainsi que, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires.
Où vérifier qu'un diagnostiqueur est certifié pour le plomb ?
Sur l'annuaire officiel des diagnostiqueurs du ministère de la Transition écologique, qui liste pour chaque professionnel ses domaines de certification et leurs dates de validité. La certification plomb est distincte de celles du DPE ou de l'amiante. Vous pouvez également passer par notre annuaire des diagnostiqueurs.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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