Mesurage Loi Carrez : règles et calcul
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En bref
La surface loi Carrez est la superficie privative d'un lot de copropriété, à mentionner dans la promesse et dans l'acte de vente. Elle mesure les planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, gaines, embrasures et cages d'escalier, et ne compte pas les parties d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m, ni les caves, garages, terrasses et balcons. L'obligation vise les lots d'au moins 8 m². Le mesurage n'a pas de durée de validité, mais une erreur de plus de 5 % ouvre à l'acquéreur une action en diminution du prix dans l'année suivant l'acte authentique.
La loi Carrez impose au vendeur d'un lot de copropriété d'indiquer la superficie privative du bien dans l'avant-contrat et dans l'acte de vente. Cette superficie correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts du lot, calculée après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et de fenêtres.
Deux règles d'exclusion structurent le calcul. D'une part, les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne sont jamais comptées. D'autre part, les caves, garages, emplacements de stationnement, terrasses et balcons sont exclus, même s'ils appartiennent au lot vendu. L'obligation de mesurage concerne les lots d'une superficie d'au moins 8 m².
Le mesurage Carrez ne s'applique ni aux maisons individuelles hors copropriété, ni aux locations : en location vide, c'est la surface habitable loi Boutin qui est mentionnée au bail. Le mesurage est à la charge du vendeur, n'a pas de durée de validité tant que le lot n'est pas modifié, et coûte généralement de 50 à 150 €. Une superficie réelle inférieure de plus de 5 % à celle annoncée permet à l'acquéreur de demander une diminution proportionnelle du prix, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique.
À qui s'applique la loi Carrez ?
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 vise la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété. Le critère est juridique, pas architectural : ce qui compte est l'existence d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division, pas la nature du bien.
- Sont concernés : les appartements, mais aussi les maisons en copropriété horizontale, les locaux commerciaux et professionnels en copropriété, les caves ou garages vendus comme lots dès lors qu'ils atteignent le seuil de superficie.
- Ne sont pas concernés : les maisons individuelles sur terrain propre, les ventes en l'état futur d'achèvement soumises à leurs propres règles, les terrains à bâtir, et les lots d'une superficie inférieure à 8 m².
Le seuil de 8 m² s'apprécie lot par lot. Un box de 12 m² vendu comme lot autonome doit donc être mesuré, alors qu'une cave de 4 m² vendue avec l'appartement ne l'est pas — et ne serait de toute façon pas comptée dans la superficie privative.
La mention de la superficie doit figurer dans tous les documents de la vente : promesse ou compromis, puis acte authentique. Elle s'ajoute aux diagnostics obligatoires à la vente réunis dans le dossier de diagnostic technique, dont elle constitue en pratique le complément le plus fréquemment contesté.
Ce qui est compté et ce qui ne l'est pas
Le principe : on mesure les planchers des locaux clos et couverts, puis on retranche tout ce qui n'est pas de la surface de plancher utilisable.
| Élément | Compté ? | Précision |
|---|---|---|
| Pièces principales, cuisine, salle de bains, WC, couloirs | Oui | Sous réserve d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m. |
| Placards et rangements intégrés | Oui | S'ils sont clos, couverts et accessibles depuis les pièces du lot. |
| Véranda close et couverte | Oui | Dès lors qu'elle est intégrée au lot privatif et couverte ; une véranda ouverte est exclue. |
| Combles aménagés | Oui, partiellement | Seule la partie d'une hauteur d'au moins 1,80 m est comptée. |
| Mezzanine | Oui, partiellement | Comptée si elle est close, couverte et sous une hauteur d'au moins 1,80 m. |
| Murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres | Non | Déduits par principe : la loi Carrez mesure du nu intérieur des parois. |
| Marches et cages d'escalier | Non | Exclues, y compris l'emprise de l'escalier intérieur d'un duplex. |
| Parties d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m | Non | Sous-pentes, combles bas, dessous d'escalier. |
| Caves, sous-sols, garages, emplacements de stationnement | Non | Exclus même lorsqu'ils font partie du lot vendu. |
| Balcons, loggias ouvertes, terrasses, jardins | Non | Non clos et non couverts : hors superficie privative. |
Ces exclusions expliquent qu'un bien « annoncé 80 m² » puisse afficher une superficie Carrez sensiblement plus faible. Elles n'empêchent pas de valoriser les annexes dans le prix : un balcon ou une cave se paient, mais hors superficie privative. La méthode pas à pas est détaillée dans comment calculer la surface loi Carrez.
Carrez, Boutin, surface utile, emprise au sol : ne pas confondre
Quatre surfaces cohabitent dans un dossier immobilier, avec des finalités différentes.
| Surface | Usage | Particularité |
|---|---|---|
| Surface privative (loi Carrez) | Vente d'un lot de copropriété | Compte les vérandas closes et couvertes ; exclut balcons, caves, garages et tout ce qui est sous 1,80 m. |
| Surface habitable (loi Boutin) | Bail d'habitation d'un logement loué vide | Exclut en outre les vérandas, les combles non aménagés, les sous-sols et les remises. |
| Surface utile | Logement social, dispositifs fiscaux d'investissement locatif | Ajoute à la surface habitable une part des surfaces annexes, selon les règles propres au dispositif. |
| Emprise au sol | Urbanisme : permis de construire, déclaration préalable | Projection verticale du volume bâti, débords et surplombs compris : elle ne mesure pas l'intérieur. |
Pour un même appartement, la superficie Carrez est le plus souvent supérieure ou égale à la surface habitable, puisque la véranda close entre dans l'une et pas dans l'autre. Le détail des écarts est traité dans la comparaison entre loi Carrez et loi Boutin.
Exemple concret
Un T3 en copropriété à Lyon se compose d'un séjour de 24 m², d'une cuisine de 9 m², de deux chambres de 12 et 11 m², d'une salle de bains de 5 m², d'un WC de 1,5 m² et d'un couloir de 4 m², soit 66,5 m². S'y ajoutent une mezzanine de 6 m² dont 4 m² sous une hauteur d'au moins 1,80 m, une véranda close et couverte de 8 m², un balcon de 6 m² et une cave de 10 m². La superficie Carrez s'établit à 66,5 + 4 + 8 = 78,5 m² : le balcon et la cave sont exclus, la mezzanine n'entre que pour sa partie haute. Si le même logement était loué vide, la surface habitable mentionnée au bail serait de 70,5 m², la véranda n'étant pas comptée.
Qui mesure, à quel prix, pour combien de temps ?
La loi n'impose pas de recourir à un professionnel : un vendeur peut mesurer lui-même son lot. En pratique, presque tous confient le mesurage à un diagnostiqueur ou à un géomètre, pour deux raisons. La première est technique : les déductions de gaines, d'embrasures et de sous-pentes sont une source d'erreur constante. La seconde est assurantielle : le professionnel engage sa responsabilité et son assurance couvre la réduction de prix, alors qu'un vendeur qui se mesure lui-même supporte seul les conséquences d'une erreur.
Le mesurage est réalisé lors de la visite, au télémètre laser, pièce par pièce. Il est facturé de 50 à 150 €, tarif libre comme l'ensemble des prestations de diagnostic ; il est presque toujours moins cher lorsqu'il est commandé avec le reste du dossier (voir le prix des diagnostics immobiliers).
Le mesurage Carrez n'a pas de durée de validité. Le certificat reste valable tant que le lot n'a pas été modifié : un nouveau mesurage s'impose seulement après des travaux qui changent la superficie — abattre une cloison, fermer une loggia, aménager des combles, réunir deux lots. Cette absence de péremption distingue le mesurage des autres pièces du dossier, dont les durées figurent dans le tableau de validité des diagnostics.
Erreur de superficie : recours et délais
La loi organise deux sanctions, de portées très différentes.
Absence de mention de la superficie
Si l'acte de vente ne mentionne aucune superficie privative, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente. L'action doit être engagée dans le mois de la signature de l'acte authentique, et le vendeur peut y couper court en régularisant la mention avant que le juge ne statue. Cette sanction reste rare : les notaires vérifient systématiquement la présence du certificat.
Superficie inférieure de plus de 5 %
C'est le contentieux le plus courant. Lorsque la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart constaté. L'action doit être exercée dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique ; passé ce délai, elle est éteinte.
Deux points sont souvent mal compris. D'abord, la tolérance de 5 % joue comme un seuil de déclenchement, pas comme une franchise : dès qu'il est franchi, la réduction porte sur la totalité de l'écart. Ensuite, un écart en plus ne donne droit à rien : le vendeur ne peut jamais réclamer de supplément de prix si le bien s'avère plus grand qu'annoncé.
Le calcul de la réduction, les pièces à réunir et la marche à suivre sont détaillés dans erreur de surface Carrez : quels recours.
Erreurs fréquentes
- Reprendre la surface du règlement de copropriété. Les états descriptifs anciens mentionnent souvent des surfaces approximatives, calculées selon d'autres conventions. Elles n'ont pas valeur de mesurage Carrez.
- Compter le balcon ou la loggia « parce qu'ils sont fermés par une rambarde ». Un espace non couvert ou non clos reste exclu ; seule une fermeture complète par des menuiseries, dûment autorisée par la copropriété, change la donne.
- Oublier de déduire l'escalier d'un duplex. Marches et cage d'escalier sont exclues à chaque niveau : c'est l'une des erreurs les plus coûteuses dans les lots atypiques.
- Additionner Carrez et annexes dans l'annonce. Annoncer « 90 m² » en ajoutant la cave et le balcon à une superficie Carrez de 78 m² fragilise toute la vente.
- Réutiliser un mesurage après travaux. Abattre une cloison ou fermer une loggia modifie la superficie : le certificat antérieur ne protège plus.
- Confondre avec la location. Pour louer vide, c'est la surface habitable loi Boutin qui doit figurer au bail, avec des exclusions plus larges.
Questions fréquentes sur la loi Carrez
La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison individuelle ?
Non, sauf si la maison constitue un lot de copropriété, ce qui arrive dans les copropriétés horizontales et les lotissements organisés en copropriété. Une maison vendue avec son terrain, hors copropriété, échappe à l'obligation de mesurage. Le vendeur reste libre d'annoncer une surface, mais il le fait alors sans le cadre protecteur de la loi Carrez.
Le mesurage Carrez est-il obligatoire dès le compromis ?
Oui. La superficie privative doit figurer dans la promesse ou le compromis de vente, puis être reprise dans l'acte authentique. En pratique, il est prudent de disposer du certificat avant même la publication de l'annonce : c'est le meilleur moyen d'éviter une renégociation de dernière minute si la surface réelle s'écarte de l'estimation.
Un placard sous escalier compte-t-il dans la superficie ?
Seulement pour sa partie dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m. Sous un escalier, cette condition n'est réunie que sur une fraction de l'emprise, voire nulle part. Le reste du volume est exclu, comme toutes les sous-pentes. Le raisonnement vaut aussi pour les combles aménagés et les mezzanines.
Faut-il refaire le mesurage à chaque revente ?
Non, si le lot n'a pas été modifié depuis le mesurage précédent : le certificat n'a pas de durée de validité. En revanche, tout travail modifiant la superficie — cloison abattue ou créée, loggia fermée, combles aménagés, lots réunis — impose un nouveau mesurage. En cas de doute sur l'historique du bien, mieux vaut faire remesurer.
Qui paie le mesurage loi Carrez ?
Le vendeur, comme pour l'ensemble du dossier de diagnostic technique. Le mesurage est facturé de 50 à 150 € et coûte nettement moins cher lorsqu'il est commandé en même temps que le DPE et les autres diagnostics. Consultez notre page sur le prix des diagnostics immobiliers pour les fourchettes par prestation.
Le vendeur peut-il réaliser lui-même le mesurage ?
Rien ne l'interdit : la loi n'exige pas de certification pour le mesurage Carrez. Le risque est financier. Si l'acquéreur démontre un écart de plus de 5 %, le vendeur rembourse seul la réduction de prix, sans assurance pour la prendre en charge. Confier le mesurage à un professionnel transfère ce risque sur sa responsabilité civile.
Une cave vendue seule doit-elle être mesurée ?
Oui si elle constitue un lot de copropriété d'au moins 8 m² et qu'elle est vendue comme telle. La règle du seuil s'applique au lot, pas à sa destination. En revanche, la même cave rattachée à la vente d'un appartement n'entre jamais dans la superficie privative de ce dernier : les caves sont exclues par nature.
Que se passe-t-il si la superficie réelle est supérieure à celle annoncée ?
Rien. La loi ne protège que l'acquéreur : un excédent de surface ne donne au vendeur aucun droit à un complément de prix, même si l'écart est important. C'est une raison supplémentaire de faire mesurer le bien avant de fixer le prix, un mesurage prudent se payant définitivement en manque à gagner.
Le mesurage Carrez suffit-il pour un local commercial en copropriété ?
Le mesurage Carrez est bien exigé pour un lot commercial ou professionnel en copropriété vendu. D'autres surfaces peuvent toutefois être demandées en parallèle, notamment pour les baux commerciaux et les déclarations d'urbanisme. Vérifiez avec votre notaire quelles surfaces doivent figurer, car elles ne se calculent pas de la même façon.
Où trouver un professionnel pour mesurer mon appartement ?
Les diagnostiqueurs immobiliers proposent le mesurage avec le reste du dossier de vente ; les géomètres-experts le réalisent également. Vous pouvez consulter notre annuaire des diagnostiqueurs ou demander plusieurs devis en ligne. Nos conseils pour choisir un diagnostiqueur détaillent les points à vérifier avant de signer.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
Vous vendez un appartement ou un lot de copropriété ? Recevez jusqu'à 5 devis gratuits pour votre mesurage loi Carrez, seul ou groupé avec les diagnostics obligatoires à la vente.
