Le dossier de diagnostics techniques n’est pas une liste fixe. Pour un appartement, il se construit à partir de trois variables : la nature du bien, la date du permis de construire de l’immeuble et l’âge des installations de gaz et d’électricité. Un studio des années 2000 réclamera trois documents, un trois-pièces haussmannien près du double. Le vendeur a tout intérêt à faire cet inventaire avant de signer un mandat, car un document manquant ou périmé se découvre en général la veille du rendez-vous chez le notaire.
Les trois pièces dues pour tout appartement
Quel que soit l’immeuble, trois documents sont systématiques. Le diagnostic de performance énergétique arrive en tête : il est exigé pour toute vente de logement et son étiquette doit figurer dès l’annonce. Sa validité est de dix ans, mais un DPE établi avant le 1er juillet 2021 n’a plus cours ; il faut donc vérifier la date de réalisation et non seulement la date d’expiration inscrite sur le rapport. Le cadre applicable au DPE précise également qu’il engage désormais la responsabilité du vendeur en cas d’erreur.
Vient ensuite l’état des risques et pollutions. Établi à partir des données publiques de Géorisques pour l’adresse exacte du bien, il recense les risques naturels, miniers et technologiques, le radon et les pollutions de sol connues. Sa validité est de six mois seulement, ce qui en fait, avec l’état termites, le document à commander en dernier. Il doit être remis dès la première visite.
Troisième pièce, propre aux appartements : le mesurage de la superficie privative, dit surface Carrez. Il concerne les lots de copropriété d’au moins 8 m² et n’a pas de durée de validité tant qu’aucun travaux ne modifie la surface. Un ancien procès-verbal de mesurage peut donc servir, à condition qu’aucune cloison n’ait bougé depuis. L’enjeu n’est pas théorique : si la superficie réelle se révèle inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l’acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle dans l’année qui suit l’acte authentique.
Ce que déclenchent l’âge de l’immeuble et celui des installations
Les autres diagnostics dépendent de dates précises. Si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er juillet 1997, un repérage amiante des parties privatives est obligatoire. S’il est antérieur au 1er janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb s’y ajoute. Ces deux dates se lisent sur les documents de la copropriété ou se demandent au syndic : elles ne se déduisent pas du style architectural.
Les installations, elles, se comptent en années d’usage. Dès lors que l’installation intérieure de gaz ou celle d’électricité a plus de quinze ans, un état de cette installation doit être joint. Beaucoup de vendeurs l’ignorent pour un appartement rénové : c’est l’ancienneté de l’installation, pas celle des interrupteurs, qui compte. Enfin, l’état relatif à la présence de termites n’est dû que si la commune est couverte par un arrêté préfectoral ; la mairie ou le diagnostiqueur local le confirmera.
| Document | Déclencheur | Validité à la vente |
|---|---|---|
| DPE | Toujours | 10 ans |
| État des risques | Toujours | 6 mois |
| Surface Carrez | Lot de copropriété ≥ 8 m² | Illimitée sans travaux |
| Amiante | Permis avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si négatif (après avril 2013), 3 ans si positif |
| Plomb (CREP) | Permis avant le 1er janvier 1949 | Illimitée si négatif, 1 an si positif |
| Gaz et électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Termites | Commune sous arrêté préfectoral | 6 mois |
Le bon moment pour commander
La tentation est de tout faire réaliser le jour du mandat. C’est rarement le meilleur calcul. Deux documents seulement ont une durée courte : l’état des risques et l’état termites, six mois chacun. Or une vente d’appartement s’étale fréquemment sur huit à dix mois entre la mise en ligne de l’annonce et la signature définitive. Un dossier constitué trop tôt oblige à refaire ces deux pièces, parfois à les payer deux fois.
La séquence la plus économique consiste à faire réaliser dès la mise en vente les diagnostics longs — DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, Carrez — puisque l’étiquette énergétique est de toute façon exigée dans l’annonce, puis à déclencher l’état des risques et l’état termites au moment du compromis. Le tableau des durées de validité permet de vérifier d’un coup d’œil ce qui tiendra jusqu’à l’acte.
Qui paie, et combien
Les frais sont à la charge du vendeur et ne se refacturent pas à l’acquéreur. Les tarifs ne sont pas réglementés : ils varient selon la surface, la localisation et le prestataire. Pour un appartement, un pack complet se situe généralement entre 300 et 700 €, le DPE seul entre 100 et 250 €. Regrouper l’ensemble chez un même opérateur, plutôt que de commander pièce par pièce, réduit sensiblement la facture et évite une seconde visite ; le détail figure dans notre comparatif des prix d’un pack vente.
Un dernier réflexe : conservez les rapports au format numérique et transmettez-les à l’agence comme au notaire dès leur réception. La liste des diagnostics exigibles évolue, mais le principe reste le même — c’est l’absence d’un document, bien plus que son contenu, qui fragilise une vente.