Un bailleur qui a déjà vendu un bien s’attend souvent à retrouver, pour une location, la même liste de documents. Elle est en réalité différente : plus courte, mais régie par des durées de validité propres et par des obligations qui pèsent au-delà de la signature, notamment en matière de décence énergétique. Les diagnostics doivent être annexés au contrat dès sa conclusion et remis à chaque nouveau locataire.
Le socle exigé pour toute location
Deux documents sont dus quel que soit le logement. Le diagnostic de performance énergétique d’abord, valable dix ans, dont l’étiquette doit apparaître dans l’annonce de location au même titre que dans une annonce de vente. Un DPE réalisé à l’occasion d’une vente peut servir pour une mise en location, à condition qu’il soit encore valable et établi selon la méthode en vigueur depuis juillet 2021 : le document est identique dans les deux cas, seules ses conséquences diffèrent. Les diagnostics établis entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont en revanche plus valables depuis le 1er janvier 2025, et les rapports dits vierges, sans étiquette, sont périmés : un bailleur qui ressort un ancien dossier doit vérifier ce point avant toute publication d’annonce.
L’état des risques et pollutions ensuite, valable six mois. Il est obligatoire en location comme en vente et doit être remis dès la première visite. Sa durée courte impose de le régénérer à chaque relocation : un état daté du bail précédent ne convient pas. Il est produit gratuitement à partir des données publiques de l’adresse.
S’ajoute, pour les locations vides constituant la résidence principale du locataire, le mesurage de la surface habitable dite loi Boutin. Cette surface doit figurer dans le bail. Elle ne se confond pas avec la surface Carrez utilisée à la vente : les règles de déduction ne sont pas identiques et les deux valeurs peuvent différer pour un même appartement. Une surface surévaluée dans le bail ouvre au locataire la possibilité de demander une diminution de loyer.
Ce que l’ancienneté du bâti ajoute au dossier
Comme à la vente, deux dates commandent des diagnostics supplémentaires. Pour un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949, le constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire : sa validité est illimitée s’il est négatif, mais tombe à six ans en location s’il révèle du plomb au-delà du seuil. Pour un immeuble antérieur au 1er juillet 1997, il n’y a pas de constat amiante à annexer au bail pour les parties privatives, mais le propriétaire doit tenir à disposition du locataire le dossier amiante des parties privatives, tandis que le syndic détient le dossier technique amiante des parties communes.
Restent les installations. Dès qu’elles ont plus de quinze ans, l’état de l’installation intérieure de gaz et celui de l’installation intérieure d’électricité doivent être joints. C’est ici que la location se distingue nettement de la vente : leur validité est de six ans, contre trois ans seulement pour une transaction.
| Document | Quand | Validité en location |
|---|---|---|
| DPE | Toujours | 10 ans |
| État des risques | Toujours | 6 mois |
| Surface habitable (Boutin) | Location vide, résidence principale | Illimitée sans travaux |
| Plomb (CREP) | Permis avant le 1er janvier 1949 | Illimitée si négatif, 6 ans si positif |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
Le DPE ne se contente plus d’informer
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, l’étiquette conditionne la possibilité même de louer. En métropole, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite depuis le 1er janvier 2025. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028, les logements classés E au 1er janvier 2034. Outre-mer, le calendrier est décalé : classe G au 1er janvier 2028, classe F au 1er janvier 2031.
Une seconde contrainte s’applique déjà. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté : ni en cours de bail, ni au renouvellement, ni à la remise en location. Un bailleur concerné a donc intérêt à connaître sa classe bien avant l’échéance du bail en cours. Le calendrier complet des interdictions permet de situer son bien.
Ce que risque un bailleur négligent
L’absence d’un diagnostic ne rend pas le bail nul de plein droit, mais elle prive le bailleur de sa position. Un locataire qui découvre après coup un défaut que le diagnostic aurait signalé peut demander des travaux, une diminution de loyer ou saisir le juge, et le bailleur ne peut se retrancher derrière l’ignorance. Pour un logement classé F ou G proposé après l’échéance applicable, le locataire peut exiger la mise en conformité.
Le plus simple reste de constituer le dossier une fois pour toutes, puis de suivre deux échéances seulement : les six mois de l’état des risques, à refaire à chaque relocation, et la date anniversaire du DPE. Le reste tient plusieurs années.
