Mesurage Loi Boutin : surface habitable
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En bref
La surface habitable dite « loi Boutin » doit être mentionnée dans le bail de tout logement loué vide à usage de résidence principale. Elle se calcule sur la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures. Elle exclut les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, vérandas et combles non aménagés, ainsi que toute partie d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Le mesurage n'a pas de durée de validité tant que le logement n'est pas modifié ; une surface erronée peut justifier une demande de diminution de loyer.
La loi Boutin impose de mentionner la surface habitable du logement dans le contrat de location d'un logement loué vide à usage de résidence principale. Issue de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, cette obligation s'appuie sur la définition de la surface habitable inscrite à l'article R.156-1 du Code de la construction et de l'habitation.
La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, dont on déduit les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. En sont exclus les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs, dépendances et combles non aménagés, ainsi que toute partie dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Le mesurage est à la charge du bailleur, coûte généralement de 50 à 150 € et n'a pas de durée de validité tant que le logement n'est pas transformé. Il se distingue du mesurage loi Carrez, réservé à la vente d'un lot de copropriété : pour un même bien, les deux valeurs peuvent différer, notamment en présence d'une véranda. Une surface inexacte portée au bail expose le bailleur à une demande de diminution de loyer proportionnelle à l'écart.
Quels baux sont concernés ?
L'obligation vise le logement loué vide à titre de résidence principale, c'est-à-dire le cœur du parc locatif régi par la loi du 6 juillet 1989. La surface habitable doit alors figurer dans le corps du contrat, aux côtés du loyer, de la durée et du dépôt de garantie.
- Location vide, résidence principale : mention obligatoire, parc privé comme logement social.
- Colocation d'un logement vide : la surface habitable du logement entier est mentionnée ; en bail individuel par colocataire, la surface du lot privatif l'est également en pratique.
- Location meublée : la loi Boutin ne s'applique pas en principe. La réglementation du meublé impose toutefois ses propres exigences de décence, notamment une surface minimale, et les baux reprennent presque toujours une surface habitable par usage.
- Bail mobilité, location saisonnière, bail commercial, bail rural : hors champ de l'obligation Boutin.
La surface habitable ne remplace aucun des diagnostics obligatoires à la location : le DPE, l'état des risques, le constat de risque d'exposition au plomb et, le cas échéant, les états des installations de gaz et d'électricité restent annexés au bail.
Ce qui entre dans la surface habitable et ce qui en sort
La définition de l'article R.156-1 du CCH procède par soustractions successives : on part de la surface de plancher construite, on retire les éléments de structure, puis on écarte les espaces qui ne sont pas habitables.
| Élément | Compté ? | Précision |
|---|---|---|
| Pièces de vie, chambres, cuisine, salle d'eau, WC, dégagements | Oui | Sous réserve d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m. |
| Placards et rangements intégrés | Oui | S'ils s'ouvrent sur les pièces du logement et sont accessibles de plain-pied. |
| Combles aménagés | Oui, partiellement | Seule la partie d'une hauteur d'au moins 1,80 m est retenue. |
| Mezzanine close et couverte | Oui, partiellement | Comptée pour sa surface sous une hauteur d'au moins 1,80 m, escalier déduit. |
| Murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres | Non | Déduits de la surface de plancher construite. |
| Marches et cages d'escalier | Non | Exclues à chaque niveau du logement. |
| Combles non aménagés | Non | Exclus quelle que soit leur hauteur. |
| Caves, sous-sols, remises, garages | Non | Exclus même s'ils sont attenants et loués avec le logement. |
| Vérandas | Non | Exclusion propre à la surface habitable : une véranda close compte pourtant en loi Carrez. |
| Terrasses, balcons, loggias, séchoirs extérieurs | Non | Non habitables au sens du CCH. |
| Parties d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m | Non | Sous-pentes, dessous d'escalier, combles bas. |
Ces exclusions n'interdisent pas de décrire les annexes dans le bail : cave, place de stationnement ou balcon peuvent figurer dans la désignation du bien et justifier le niveau de loyer. Ils ne s'ajoutent simplement pas à la surface habitable mentionnée.
Boutin, Carrez, surface utile, emprise au sol
| Surface | Quand l'utilise-t-on ? | Traitement des annexes |
|---|---|---|
| Surface habitable (Boutin) | Bail d'un logement loué vide, résidence principale | Aucune annexe comptée ; vérandas et combles non aménagés exclus. |
| Superficie privative (Carrez) | Vente d'un lot de copropriété | Vérandas closes et couvertes comptées ; caves, garages et balcons exclus. |
| Surface utile | Logement social et dispositifs d'investissement locatif | Ajoute à la surface habitable une part des annexes, selon les règles du dispositif. |
| Emprise au sol | Autorisations d'urbanisme | Projection au sol du volume bâti, débords compris : sans rapport avec l'intérieur. |
Retenez la règle simple : Boutin est la plus restrictive des surfaces intérieures. Un appartement avec véranda affiche presque toujours une surface habitable inférieure à sa superficie Carrez. Les écarts sont détaillés dans la comparaison entre loi Carrez et loi Boutin.
Exemple concret
Une maison de ville louée vide à Nantes comprend au rez-de-chaussée un séjour de 28 m², une cuisine de 11 m² et un WC de 1,5 m², à l'étage deux chambres de 13 et 10 m² et une salle de bains de 6 m², soit 69,5 m². S'y ajoutent des combles aménagés de 20 m² au sol dont 12 m² sous une hauteur d'au moins 1,80 m, une véranda de 10 m², un garage de 15 m² et une terrasse de 20 m². La surface habitable à porter au bail est de 69,5 + 12 = 81,5 m². La véranda, le garage et la terrasse sont exclus, ainsi que les 8 m² de combles sous 1,80 m. Ces annexes seront décrites dans la désignation du bien, sans entrer dans la surface.
Qui mesure, à quel prix, pour combien de temps ?
Comme pour le mesurage Carrez, aucune certification n'est légalement exigée : le bailleur peut mesurer lui-même son logement. Le recours à un diagnostiqueur ou à un géomètre reste la pratique dominante, parce qu'il fournit une attestation datée, opposable au locataire, et qu'il engage sa responsabilité professionnelle en cas d'erreur.
Le mesurage est facturé de 50 à 150 €, tarif libre, souvent inclus dans un forfait avec le DPE de mise en location. Il n'a pas de durée de validité : l'attestation sert pour les baux successifs tant que le logement n'a pas été modifié. Un nouveau mesurage s'impose après tout travail qui change la surface — cloison déplacée, combles aménagés, véranda transformée en pièce de vie, annexion d'une remise.
Un bailleur qui gère plusieurs lots a intérêt à grouper mesurages et diagnostics chez un même prestataire : les fourchettes par prestation figurent sur le prix des diagnostics immobiliers.
À quoi sert concrètement la surface habitable ?
Au-delà de l'obligation formelle, la surface habitable est une donnée de gestion qui revient à chaque étape de la vie du bail.
- Fixer et contrôler le loyer. Dans les communes où l'encadrement des loyers s'applique, les loyers de référence sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable. Une surface surestimée conduit mécaniquement à un loyer supérieur au plafond autorisé.
- Apprécier la décence du logement. La réglementation de la décence fixe une surface minimale en deçà de laquelle un logement ne peut être loué : c'est la surface habitable, et non la surface au sol, qui sert de référence.
- Comparer les biens. C'est la seule surface qui permette de comparer honnêtement deux annonces de location : elle neutralise les vérandas, balcons et caves que certains vendeurs ou bailleurs ajoutent au chiffre annoncé.
- Documenter le logement. Le détail du mesurage pièce par pièce sert ensuite à l'état des lieux, aux devis de travaux et à l'établissement du DPE, dont la surface de référence est également la surface habitable.
Un bailleur qui dispose d'un mesurage détaillé règle donc d'un coup plusieurs questions : la rédaction du bail, la cohérence de l'annonce et la fiabilité des diagnostics commandés dans la foulée.
Surface erronée : quelles conséquences pour le bailleur ?
La surface habitable mentionnée au bail est une information contractuelle. Un locataire qui constate que la surface réelle est sensiblement inférieure à celle annoncée peut demander au bailleur une diminution de loyer proportionnelle à l'écart. La demande se formule d'abord à l'amiable, par lettre recommandée, pièces à l'appui : c'est la voie la plus rapide et la moins coûteuse.
Si le bailleur refuse ou ne répond pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection. Une ADIL, dont le réseau est animé par l'ANIL, renseigne gratuitement sur la procédure applicable dans le département.
À l'inverse, une surface annoncée inférieure à la réalité n'ouvre au bailleur aucun droit à un supplément de loyer en cours de bail. Là encore, un mesurage exact est dans l'intérêt des deux parties.
Points de vigilance
- Ne recopiez pas la superficie Carrez dans le bail. C'est l'erreur la plus fréquente après l'achat d'un bien destiné à la location : la véranda fait à elle seule basculer la surface.
- Ne comptez pas les combles non aménagés, même s'ils sont accessibles et d'une belle hauteur : la loi les exclut par leur nature, indépendamment de la règle des 1,80 m.
- Mesurez avant de fixer le loyer, en particulier en zone d'encadrement des loyers où le plafond s'exprime au mètre carré de surface habitable.
- Conservez l'attestation de mesurage avec le dossier du logement : elle sert pour tous les baux ultérieurs et constitue votre preuve en cas de contestation.
- Remesurez après travaux, même mineurs : déplacer une cloison ou fermer une loggia suffit à rendre l'attestation obsolète.
- Ne confondez pas surface et décence : un logement peut avoir une surface habitable correctement mesurée et rester non décent pour d'autres motifs, dont sa performance énergétique.
Questions fréquentes sur la loi Boutin
La loi Boutin s'applique-t-elle à une location meublée ?
En principe non : l'obligation de mentionner la surface habitable au titre de la loi Boutin vise la location vide à usage de résidence principale. La réglementation du meublé impose cependant ses propres critères, dont une surface minimale au titre de la décence, et la quasi-totalité des baux meublés indiquent une surface habitable par usage et par prudence.
Que risque un bailleur qui oublie la surface dans le bail ?
L'omission ne fait pas tomber le bail, mais elle fragilise la position du bailleur. Le locataire peut exiger la régularisation du contrat et, s'il démontre par ailleurs un écart de surface, demander une diminution de loyer proportionnelle. En zone d'encadrement des loyers, l'absence de surface complique aussi la vérification du plafond applicable.
Une attestation de surface habitable est-elle obligatoire ?
La loi impose la mention de la surface dans le bail, pas la production d'une attestation établie par un professionnel. Faire réaliser le mesurage reste vivement conseillé : l'attestation date la mesure, détaille le calcul pièce par pièce et engage la responsabilité du diagnostiqueur, ce qui protège le bailleur en cas de contestation.
Un garage ou une place de stationnement loués avec le logement comptent-ils ?
Non. Garages, places de stationnement, caves et remises sont exclus de la surface habitable, même lorsqu'ils sont loués avec le logement dans le même bail. Ils doivent être décrits dans la désignation du bien, qui distingue le logement de ses annexes. Leur valeur se reflète dans le montant du loyer, pas dans la surface.
Comment traiter une pièce mansardée ?
On ne retient que la partie dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 m. Concrètement, le diagnostiqueur repère au sol la ligne où la pente atteint cette hauteur et ne mesure que la surface située au-delà. Une chambre mansardée de 18 m² au sol peut ainsi n'apporter que 11 ou 12 m² de surface habitable.
La surface habitable sert-elle à calculer les charges ?
Non, les charges récupérables se répartissent selon les règles du bail et, en copropriété, selon les tantièmes fixés par le règlement. La surface habitable sert à informer le locataire, à vérifier le respect des plafonds de loyer là où ils existent, et à apprécier la décence du logement. Ne la confondez pas avec les millièmes de copropriété.
Faut-il refaire le mesurage à chaque changement de locataire ?
Non, l'attestation reste utilisable pour les baux successifs tant que le logement n'a pas été modifié. Un nouveau mesurage s'impose après des travaux qui changent la surface : cloison déplacée, combles aménagés, véranda transformée en pièce de vie. En dehors de ces cas, la même surface peut être reportée d'un bail à l'autre.
Le logement social est-il soumis à la même règle ?
Les baux du parc social mentionnent bien la surface habitable du logement. Les bailleurs sociaux utilisent en outre la surface utile, qui ajoute à la surface habitable une part des annexes selon les règles propres au financement du logement social. Les deux surfaces coexistent donc dans les dossiers, avec des valeurs différentes pour un même logement.
Où faire mesurer un logement avant une mise en location ?
Les diagnostiqueurs immobiliers réalisent le mesurage loi Boutin, généralement en même temps que le DPE exigé pour la location. Les géomètres-experts l'assurent également. Consultez notre annuaire des diagnostiqueurs ou demandez plusieurs devis ; nos conseils pour choisir un diagnostiqueur listent les points à vérifier.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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