Audit énergétique réglementaire : obligations
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En bref
L'audit énergétique réglementaire est obligatoire pour vendre une maison individuelle ou un immeuble entier en monopropriété classé F ou G depuis le 1ᵉʳ avril 2023, E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025 et D à partir du 1ᵉʳ janvier 2034. Il ne remplace pas le DPE : il s'y ajoute et propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés, avec les gains d'étiquette attendus et les aides mobilisables. Il est payé par le vendeur, coûte en général 500 à 1 000 € et doit être remis dès la première visite.
L'audit énergétique réglementaire est le document qui, à la vente des logements les plus énergivores, trace un parcours de rénovation chiffré pour sortir le bien de sa mauvaise classe énergétique. Il complète le diagnostic de performance énergétique : là où le DPE se contente de classer le logement de A à G, l'audit indique comment le faire progresser, à quel coût et avec quelles aides.
L'obligation ne vise pas tous les biens. Elle s'applique à la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble entier détenu par un seul propriétaire (monopropriété), en France métropolitaine, selon un calendrier échelonné par classe : F et G depuis le 1ᵉʳ avril 2023, E depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, D à partir du 1ᵉʳ janvier 2034. Les appartements vendus en copropriété n'y sont pas soumis.
Concrètement, l'audit est commandé et payé par le vendeur, réalisé par un professionnel qualifié après visite du logement, et doit être remis à tout candidat acquéreur dès la première visite, puis annexé à la promesse et à l'acte de vente. Comptez le plus souvent 500 à 1 000 € et un délai de quelques jours à deux semaines entre la visite et la remise du rapport.
Qui doit faire réaliser un audit énergétique ?
Trois conditions doivent être réunies simultanément :
- Une vente : l'audit est exigé à la vente, pas à la location. Un bailleur qui met un logement en location n'a pas d'audit à produire, mais reste soumis au calendrier d'interdiction de location des passoires.
- Un bien en monopropriété : maison individuelle, ou immeuble d'habitation entier appartenant à un seul propriétaire. La vente d'un appartement dans une copropriété n'est pas concernée.
- Une classe énergétique visée par le calendrier : celle qui figure sur le DPE en cours de validité au moment de la mise en vente.
| Classe du DPE | Audit obligatoire depuis | Précisions |
|---|---|---|
| F et G | 1ᵉʳ avril 2023 | Première étape du calendrier : les passoires thermiques. Voir l'audit pour vendre un F ou un G. |
| E | 1ᵉʳ janvier 2025 | Extension aux logements très énergivores sans être des passoires. Voir l'audit pour un logement classé E. |
| D | 1ᵉʳ janvier 2034 | Dernière étape annoncée du calendrier. Les classes A, B et C ne sont pas concernées. |
La classe retenue est celle du DPE : c'est donc toujours par lui qu'il faut commencer. Un DPE périmé ou établi avant le 1ᵉʳ juillet 2021 ne permet pas de déterminer l'obligation ; il faut d'abord un DPE en cours de validité, selon les règles détaillées dans notre guide Le DPE expliqué simplement.
Que contient un audit énergétique ?
L'audit va beaucoup plus loin qu'un relevé d'étiquette. Le rapport comprend :
- Un état des lieux détaillé du bâti et des équipements : murs, toiture, planchers bas, menuiseries, chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, avec leurs points faibles.
- La performance énergétique actuelle : consommation, émissions de gaz à effet de serre, classe de départ.
- Au moins deux scénarios de travaux hiérarchisés, l'un réalisable en plusieurs étapes, l'autre en une seule opération globale.
- Pour chaque scénario : la liste des travaux, leur ordre de réalisation, une estimation des coûts, les économies d'énergie attendues et la classe qui serait atteinte.
- Une mention des aides financières mobilisables et des points de vigilance techniques (ventilation, risques de condensation, compatibilité des équipements).
Le scénario par étapes est le plus utile à l'acquéreur : il montre par quoi commencer, généralement l'isolation, avant de remplacer le système de chauffage. Le scénario global, plus coûteux, vise le meilleur niveau de performance atteignable en une seule campagne de travaux.
Audit et DPE : deux documents complémentaires
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Objet | Classer le logement de A à G | Tracer un parcours de travaux pour améliorer la classe |
| Quand | Toute vente et toute location | Vente seulement, classes visées par le calendrier |
| Biens visés | Tous les logements | Maisons individuelles et immeubles en monopropriété |
| Contenu | Étiquettes énergie et climat, estimation des dépenses, recommandations générales | État des lieux, au moins deux scénarios chiffrés, gains d'étiquette, aides |
| Validité | 10 ans | Doit refléter l'état du logement vendu ; à refaire après des travaux significatifs |
| Prix indicatif | 100 à 250 € | 500 à 1 000 € |
L'audit ne dispense jamais du DPE. Les deux documents sont remis ensemble, et la comparaison complète est développée dans Quelle différence entre l'audit énergétique et le DPE ?
Qui peut réaliser l'audit ?
L'audit réglementaire doit être établi par un professionnel qualifié, dont la qualification dépend du type de bâtiment : maison individuelle ou immeuble collectif. Selon les cas, il peut s'agir d'un diagnostiqueur certifié disposant de la compétence requise, d'un bureau d'études qualifié en rénovation énergétique ou d'un architecte. Le professionnel doit être indépendant du propriétaire et des entreprises susceptibles de réaliser les travaux, et couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Avant de signer un devis, demandez le justificatif de qualification et vérifiez qu'il couvre bien votre type de bien. Pour un diagnostiqueur, la certification se contrôle sur l'annuaire officiel du ministère. Nos conseils pour choisir un diagnostiqueur valent aussi pour l'auditeur : qualification vérifiable, assurance, devis écrit, délai annoncé.
Attention aux offres d'audit « gratuit » proposées par des entreprises de travaux : elles ne répondent pas à l'exigence réglementaire d'indépendance et ne peuvent pas être annexées à l'acte de vente.
Quand le remettre dans le parcours de vente ?
L'audit doit exister avant la première visite. Le vendeur, ou l'agence qui le représente, le remet à tout candidat acquéreur dès qu'il visite le bien, sur le même support que le DPE. Il est ensuite annexé à la promesse ou au compromis, puis à l'acte authentique de vente.
L'enchaînement pratique est simple :
- Faire réaliser le DPE et prendre connaissance de la classe.
- Si la classe est visée par le calendrier, commander l'audit sans attendre : il conditionne la mise en vente.
- Grouper les autres diagnostics obligatoires à la vente pour limiter les déplacements et négocier un tarif d'ensemble.
- Publier l'annonce avec l'étiquette énergie, l'étiquette climat et l'estimation des dépenses.
Un audit manquant expose le vendeur à des suites désagréables : refus d'instrumenter du notaire tant que le dossier n'est pas complet, report de la signature, voire action de l'acquéreur qui s'estime mal informé sur l'état énergétique du bien. Le coût de l'audit est sans commune mesure avec celui d'une vente retardée.
Exemple concret
Une maison de 1972 de 110 m² près de Clermont-Ferrand, chauffée au fioul, est classée F au DPE. Sa propriétaire la met en vente : l'audit est obligatoire depuis le 1ᵉʳ avril 2023 pour cette classe. Elle paie 720 € pour un audit qui propose deux scénarios : un parcours en deux étapes (isolation des combles et des murs, puis remplacement du fioul par une pompe à chaleur) et un scénario global incluant en plus le changement des menuiseries et une ventilation performante. Les acquéreurs disposent ainsi, dès la visite, d'un chiffrage des travaux et de la classe atteignable : la négociation porte sur des montants documentés plutôt que sur des estimations approximatives.
Combien coûte l'audit et qui le paie ?
Le prix de l'audit énergétique n'est pas réglementé. Il se situe généralement entre 500 et 1 000 €, selon la surface, la complexité du bâti, le nombre de systèmes de chauffage et la région. C'est le vendeur qui le commande et le règle, comme l'ensemble des diagnostics de vente. Le détail des postes qui font varier la facture et la méthode pour comparer les devis figurent dans Combien coûte un audit énergétique ? et, pour tous les diagnostics, dans notre guide du prix des diagnostics immobiliers.
Financer les travaux identifiés par l'audit
L'audit n'est pas qu'une contrainte administrative : c'est un document de travail pour l'acquéreur, qui lui permet de budgéter la rénovation avant même de signer. Les scénarios chiffrés servent de base pour monter un plan de financement et solliciter les dispositifs publics.
Le service public France Rénov' est le point d'entrée : il oriente gratuitement les particuliers et informe sur les aides existantes. Le principal dispositif national, MaPrimeRénov', soutient les travaux de rénovation énergétique ; son montant dépend des revenus du ménage, de la nature des travaux et du gain de performance visé. Les barèmes évoluent régulièrement : vérifiez les conditions en vigueur avant d'engager une dépense, et ne signez aucun devis sur la seule promesse d'une aide annoncée par un démarcheur.
Erreurs fréquentes et points de vigilance
- Attendre le compromis pour commander l'audit. Il doit être disponible dès la première visite : le commander tardivement retarde la vente.
- Croire que l'audit remplace le DPE. Les deux sont exigés, et c'est le DPE qui déclenche l'obligation d'audit.
- Appliquer l'obligation à un appartement en copropriété. Seules les maisons individuelles et les immeubles entiers en monopropriété sont visés.
- Accepter un audit « offert » par une entreprise de travaux. L'auditeur doit être indépendant ; à défaut, le document n'a pas de valeur réglementaire.
- Négliger la cohérence entre DPE et audit. Si l'audit décrit un logement très différent de celui du DPE, l'un des deux documents est à revoir avant la signature.
- Oublier que les travaux restent libres. L'audit informe : il n'oblige ni le vendeur ni l'acquéreur à les réaliser.
Questions fréquentes sur l'audit énergétique
L'audit énergétique oblige-t-il à réaliser les travaux ?
Non. L'audit est un document d'information : il décrit des scénarios de rénovation, mais n'impose aucun travaux. Le vendeur n'a pas à rénover avant de vendre, et l'acquéreur reste libre de suivre ou non le parcours proposé. En revanche, les scénarios chiffrés servent souvent d'appui à la négociation du prix de vente.
Un appartement vendu en copropriété doit-il faire l'objet d'un audit ?
Non. L'obligation vise les maisons individuelles et les immeubles d'habitation détenus par un seul propriétaire. La vente d'un lot dans une copropriété n'y est pas soumise, quelle que soit sa classe. Le vendeur reste tenu de fournir le DPE du logement et les documents de copropriété, dont le DPE collectif de l'immeuble lorsqu'il existe.
Faut-il un audit pour mettre un logement en location ?
Non, l'audit réglementaire est une obligation propre à la vente. Pour la location, c'est le DPE qui compte : depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en métropole, les F suivront au 1ᵉʳ janvier 2028 et les E au 1ᵉʳ janvier 2034. Un audit volontaire reste utile pour planifier les travaux.
Que se passe-t-il si le vendeur ne fournit pas l'audit ?
Le dossier de vente est incomplet : le notaire demandera l'audit avant de signer l'acte, ce qui retarde l'opération. L'acquéreur qui découvre après la vente qu'il n'a pas été informé de l'état énergétique réel du bien peut engager la responsabilité du vendeur et demander réparation devant le tribunal.
L'audit doit-il être refait après des travaux de rénovation ?
Oui, en pratique. Un audit décrit un logement à un instant donné : si l'isolation ou le système de chauffage ont changé depuis, son état des lieux et ses scénarios ne correspondent plus au bien vendu. Il faut alors refaire le DPE, qui déterminera la nouvelle classe, puis l'audit si cette classe reste visée par le calendrier.
La réforme du DPE de 2026 change-t-elle l'obligation d'audit ?
Indirectement, oui. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 : des logements chauffés à l'électricité gagnent une classe. Si le nouveau classement sort du calendrier, l'audit n'est plus exigé pour la vente. Voir la réforme du DPE 2026.
Peut-on utiliser l'audit pour obtenir MaPrimeRénov' ?
L'audit réglementaire de vente et les audits exigés pour certains dispositifs d'aide ne répondent pas toujours au même cahier des charges. Renseignez-vous auprès d'un conseiller France Rénov' avant d'engager les travaux : il vous indiquera si votre audit est utilisable en l'état ou si une étude complémentaire est nécessaire pour votre dossier.
Combien de temps faut-il pour obtenir un audit ?
La visite du logement dure généralement de deux à trois heures, davantage pour une grande maison ou un immeuble. Le rapport, qui suppose des calculs et le chiffrage des scénarios, est remis sous quelques jours à deux semaines. Anticipez : il faut disposer du document avant la première visite d'un acquéreur.
L'audit est-il obligatoire pour un local commercial ou des bureaux ?
Non. L'audit énergétique réglementaire à la vente concerne les bâtiments à usage d'habitation. Les locaux tertiaires relèvent d'autres obligations, notamment en matière de réduction des consommations pour les surfaces importantes. Un DPE reste toutefois exigé lors de la vente ou de la location de la plupart des locaux professionnels.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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