Erreur de surface Carrez : quels recours ?
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En bref
Si la superficie réelle d'un lot est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart. L'action doit être engagée dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique. Au-delà, le droit est perdu. La réduction porte sur la totalité de l'écart, et non sur la seule fraction dépassant 5 %. Un excédent de surface, à l'inverse, ne donne au vendeur aucun droit à un supplément de prix.
L'acquéreur d'un lot de copropriété dont la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l'acte peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart constaté. Cette action doit être exercée dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte authentique de vente ; passé ce délai, elle est éteinte, même si l'erreur est flagrante.
Le seuil de 5 % fonctionne comme un déclencheur, non comme une franchise : une fois franchi, la réduction se calcule sur la totalité de l'écart de surface. Elle est strictement proportionnelle : on rapporte les mètres carrés manquants à la superficie annoncée, puis on applique ce rapport au prix.
Une seconde sanction existe, plus rare : si l'acte ne mentionne aucune superficie, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente, dans le mois suivant l'acte, le vendeur pouvant régulariser avant que le juge ne statue. Enfin, un excédent de surface ne permet jamais au vendeur de réclamer un complément de prix.
Calculer la réduction de prix
Le calcul est arithmétique. On détermine l'écart entre la superficie annoncée et la superficie réelle, on vérifie qu'il dépasse 5 % de la superficie annoncée, puis on applique ce même rapport au prix de vente.
Exemple concret
Un appartement lyonnais est vendu 314 000 € pour une superficie annoncée de 78,5 m². Un contre-mesurage établit 73 m². L'écart est de 5,5 m², soit 7 % de la superficie annoncée : le seuil de 5 % est franchi. Le prix au mètre carré annoncé était de 314 000 / 78,5 = 4 000 €. La diminution s'élève à 4 000 × 5,5 = 22 000 €, restitués par le vendeur. Si l'écart n'avait été que de 3 m² (3,8 %), l'acquéreur n'aurait obtenu aucune réduction.
Les délais à respecter
| Situation | Sanction | Délai |
|---|---|---|
| Aucune superficie mentionnée dans l'acte | Nullité de la vente | 1 mois à compter de l'acte authentique ; régularisation possible par le vendeur |
| Superficie réelle inférieure de plus de 5 % | Diminution du prix proportionnelle à l'écart | 1 an à compter de l'acte authentique |
| Superficie réelle inférieure de 5 % ou moins | Aucune | Sans objet |
| Superficie réelle supérieure à celle annoncée | Aucune : pas de supplément de prix | Sans objet |
Le point de départ est la signature de l'acte authentique, pas celle du compromis ni la remise des clés. Le délai d'un an est court : un acquéreur qui doute de la surface a intérêt à faire contre-mesurer le bien dans les semaines qui suivent l'emménagement.
La marche à suivre
- Faire contre-mesurer le lot par un diagnostiqueur ou un géomètre, avec un relevé détaillé pièce par pièce.
- Comparer à la superficie figurant dans l'acte et calculer l'écart en pourcentage.
- Écrire au vendeur en recommandé avec accusé de réception, en joignant l'attestation et le calcul de la réduction demandée.
- Rechercher un accord amiable, éventuellement par l'intermédiaire du notaire qui a reçu l'acte : c'est la voie la plus rapide.
- Saisir le tribunal à défaut d'accord, impérativement avant l'expiration du délai d'un an. Une ADIL peut orienter gratuitement sur la procédure.
L'action se dirige contre le vendeur, seul débiteur de la mention de superficie. Le vendeur qui a confié le mesurage à un professionnel peut ensuite se retourner contre lui : c'est l'assurance de responsabilité civile du mesureur qui prend alors en charge la réduction. Un vendeur qui s'est mesuré lui-même supporte la totalité de la somme.
Points de vigilance
- La tolérance de 5 % n'est pas une franchise. Au-delà du seuil, la réduction porte sur tout l'écart, pas seulement sur la part excédant 5 %.
- Le délai d'un an n'est pas suspendu par des négociations amiables : engagez l'action avant son terme si aucun accord n'est signé.
- Vérifiez le périmètre du contre-mesurage : un mesureur qui compterait le balcon ou la cave fausserait la comparaison en votre défaveur.
- Attention aux travaux réalisés après l'achat. Poser des cloisons avant de faire contre-mesurer rend la démonstration beaucoup plus difficile.
- Le mesurage n'a pas de durée de validité : un certificat ancien reste opposable si le lot n'a pas été modifié entre-temps.
Pour comprendre d'où viennent les erreurs les plus fréquentes, consultez comment calculer la surface loi Carrez et le guide mesurage loi Carrez. Côté location, le mécanisme est différent : voir la surface habitable loi Boutin.
Questions fréquentes sur les recours en cas d'erreur de surface
Contre qui l'acquéreur doit-il agir ?
Contre le vendeur, qui est seul tenu de la mention de superficie dans l'acte. L'acquéreur n'a pas à rechercher le diagnostiqueur, ni à connaître son identité. C'est ensuite au vendeur, s'il a fait réaliser le mesurage par un professionnel, de se retourner contre lui et de mobiliser son assurance de responsabilité civile.
Le délai d'un an court-il depuis le compromis ?
Non, il court depuis la signature de l'acte authentique de vente, chez le notaire. Le compromis ou la promesse ne font pas courir ce délai, même si la superficie y figurait déjà. La date à retenir est donc celle de l'acte définitif, qui figure en première page de votre copie authentique.
Peut-on demander autre chose qu'une réduction de prix ?
L'action prévue par la loi Carrez est spécifiquement une action en diminution du prix : elle n'ouvre pas droit à l'annulation de la vente pour un simple écart de surface. D'autres fondements du droit commun peuvent être invoqués en cas de manœuvre délibérée du vendeur, mais ils supposent une démonstration plus exigeante et un accompagnement juridique.
Que faire si le vendeur refuse de payer ?
Adressez d'abord une mise en demeure en recommandé, avec l'attestation de contre-mesurage et le calcul de la somme réclamée. Si le refus persiste, saisissez le tribunal avant l'expiration du délai d'un an. Une ADIL vous orientera gratuitement sur la juridiction compétente et les pièces à réunir.
L'erreur peut-elle être invoquée pour un bien vendu sans copropriété ?
Non. Le dispositif de la loi Carrez ne joue que pour les lots de copropriété. Pour une maison individuelle hors copropriété, aucune superficie n'est légalement exigée, et un écart de surface relève du droit commun des contrats, notamment de l'erreur ou du dol, avec des conditions de preuve nettement plus lourdes.
Un écart constaté sur un lot annexe ouvre-t-il un recours ?
Seulement si ce lot était soumis au mesurage, c'est-à-dire s'il constitue un lot de copropriété d'au moins 8 m² dont la superficie a été mentionnée dans l'acte. Une cave ou un garage vendus avec l'appartement n'entrent pas dans la superficie privative de celui-ci : aucun écart ne peut donc y être constaté.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
Un doute sur la superficie de votre appartement ? Recevez jusqu'à 5 devis gratuits pour un contre-mesurage loi Carrez, avant l'expiration du délai d'un an.
