Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre ?
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En bref
Deux diagnostics sont dus pour vendre n'importe quel logement : le DPE et l'état des risques. Les autres se déclenchent par critère : plomb avant 1949, amiante avant juillet 1997, gaz et électricité au-delà de 15 ans d'installation, termites en zone d'arrêté préfectoral, loi Carrez en copropriété, assainissement hors tout-à-l'égout, audit énergétique pour les maisons E, F et G. Comptez de 3 à 10 documents selon le bien.
Aucune liste unique ne s'applique à tous les biens : seuls le DPE et l'état des risques sont systématiques, les autres diagnostics dépendent de quatre critères objectifs. Le premier est l'année du permis de construire : avant le 1ᵉʳ janvier 1949, le constat de risque d'exposition au plomb s'impose ; avant le 1ᵉʳ juillet 1997, le repérage amiante. Le deuxième est l'âge des installations intérieures : au-delà de 15 ans, les constats gaz et électricité sont dus.
Le troisième critère est la localisation : l'état termites n'est exigé que dans les communes ou zones couvertes par un arrêté préfectoral, et l'information « bruit » dans le périmètre d'un plan d'exposition au bruit. Le quatrième est le statut du bien : mesurage loi Carrez pour un lot de copropriété d'au moins 8 m², audit énergétique pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, contrôle d'assainissement pour un logement non raccordé au réseau public.
Les deux diagnostics systématiques
Quel que soit le bien, deux documents sont réunis avant l'avant-contrat :
- Le DPE, obligatoire pour tout logement, valable 10 ans, dont l'étiquette doit figurer dès l'annonce. Seul un DPE établi selon la méthode en vigueur depuis juillet 2021 est recevable.
- L'état des risques et pollutions, établi à l'adresse exacte à partir des données de Géorisques, valable 6 mois. Le vendeur peut le remplir lui-même gratuitement.
Tous les autres diagnostics se déclenchent par critère. Le guide complet tous les diagnostics obligatoires pour vendre reprend le détail de chacun.
La liste selon vos quatre critères
| Critère à vérifier | Diagnostic déclenché | Où trouver l'information |
|---|---|---|
| Permis de construire avant le 1ᵉʳ janvier 1949 | Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) | Acte de propriété, cadastre, service urbanisme de la mairie |
| Permis de construire avant le 1ᵉʳ juillet 1997 | Repérage amiante | Acte de propriété, dossier technique amiante de l'immeuble |
| Installation intérieure de gaz de plus de 15 ans | État de l'installation intérieure de gaz | Facture d'installation, certificat de conformité |
| Installation intérieure d'électricité de plus de 15 ans | État de l'installation intérieure d'électricité | Facture de rénovation, attestation Consuel |
| Commune ou zone sous arrêté préfectoral termites | État relatif à la présence de termites | Mairie, préfecture ; voir les zones termites |
| Lot de copropriété d'au moins 8 m² | Mesurage loi Carrez | Règlement de copropriété, état descriptif de division |
| Maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G | Audit énergétique | Étiquette du DPE ; voir l'audit obligatoire pour les F et G |
| Logement non raccordé au réseau public de collecte | Contrôle du SPANC de moins de 3 ans | Mairie ou intercommunalité ; voir le diagnostic assainissement |
| Logement neuf ou rénové énergétiquement depuis 2023 | Carnet d'information du logement, transmis à l'acquéreur | Documents de chantier ; voir le carnet d'information du logement |
Exemple concret
Trois biens, trois listes. Un studio de 2015 en copropriété à Bordeaux : DPE, état des risques, loi Carrez, soit trois documents. Une maison de 1982 à Toulouse chauffée au gaz, classée F : DPE, état des risques, amiante, gaz, électricité, audit énergétique, soit six documents. Une maison de 1930 en zone termites, avec fosse septique : DPE, état des risques, plomb, amiante, gaz, électricité, termites, contrôle du SPANC, soit huit documents, sans compter l'audit si l'étiquette est E, F ou G.
Ce qui ne figure pas dans le dossier
Trois confusions reviennent souvent :
- L'état parasitaire (mérule, champignons, insectes au sens large) n'est pas obligatoire. Seule une information sur le risque de mérule est due dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
- Le repérage amiante avant travaux est une obligation distincte, destinée à protéger les intervenants de chantier ; il ne remplace pas le repérage vente et ne s'y substitue pas.
- L'état daté et les documents de copropriété ne sont pas des diagnostics : ils relèvent des informations dues par le syndic à l'occasion de la vente d'un lot.
Points de vigilance
- Le critère amiante est l'année du permis de construire, pas l'année d'achèvement des travaux ni celle de l'achat.
- Une installation gaz ou électrique refaite récemment n'exonère de diagnostic que si vous pouvez en apporter la preuve par une facture ou une attestation de conformité.
- L'état des risques et l'état termites ne valent que 6 mois : commandez-les en dernier, une fois l'acquéreur trouvé.
- Groupez les commandes chez un même professionnel : une seule visite, un tarif de pack, généralement 300 à 700 € selon le bien. Repères dans le prix d'un pack vente.
Questions fréquentes sur la liste des diagnostics à la vente
Comment connaître l'année du permis de construire de mon bien ?
L'information figure souvent dans l'acte de propriété ou le règlement de copropriété. À défaut, le service urbanisme de la mairie peut vous renseigner sur la date de délivrance du permis, et le cadastre donne l'année de construction de référence. Cette date commande à elle seule deux diagnostics : le plomb et l'amiante.
Le diagnostiqueur décide-t-il lui-même de la liste ?
Un professionnel expérimenté établit la liste à partir des informations que vous lui donnez : année du permis, type de bien, commune, âge des installations, mode d'assainissement. La responsabilité de la complétude du dossier reste celle du vendeur : vérifiez donc que les critères ont bien tous été passés en revue avant de signer le devis.
Faut-il un diagnostic si le bien est vendu à démolir ?
La vente d'un bâtiment reste une vente : le dossier de diagnostic technique est dû selon les mêmes critères. Les travaux de démolition déclenchent par ailleurs une obligation distincte de repérage amiante avant démolition, à la charge du maître d'ouvrage, destinée à protéger les intervenants du chantier.
Un local commercial suit-il la même liste ?
Non. Un local professionnel ou commercial n'est pas un logement : le DPE s'applique avec une méthode adaptée, l'amiante et l'état des risques restent dus, mais les diagnostics propres à l'habitation, comme le plomb ou la surface habitable, ne s'appliquent pas. Les règles varient selon la destination exacte du local.
Que se passe-t-il si un critère a été oublié ?
Si l'oubli est découvert avant la signature, le diagnostic manquant est simplement commandé et le dossier complété. S'il n'apparaît qu'après la vente, le vendeur perd le bénéfice de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés pour le défaut concerné, et l'acquéreur peut demander une diminution du prix.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
Pas sûr de votre liste ? Recevez jusqu'à 5 devis gratuits : les diagnostiqueurs certifiés établissent la liste exacte des diagnostics à partir des caractéristiques de votre bien.
