État des Risques (ERP/ERNMT)
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En bref
L'état des risques et pollutions (ERP), anciennement ERNMT, informe l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers et technologiques auxquels le bien est exposé, ainsi que du radon et de la pollution des sols. Il est obligatoire à la vente comme à la location, valable 6 mois et rempli par le propriétaire à partir des données officielles de Géorisques : il peut donc être gratuit. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, l'information figure dès l'annonce et le document est remis dès la première visite. Son absence permet de demander la résolution du contrat ou une baisse du prix.
L'état des risques et pollutions est le document qui recense, adresse par adresse, les risques naturels, miniers et technologiques auxquels un bien immobilier est exposé, ainsi que son exposition au radon et la présence éventuelle de sols pollués. On l'appelle encore souvent ERNMT ou ERNT, ses anciennes appellations. Il ne s'agit pas d'une expertise du bâtiment : c'est la transcription, à l'échelle d'une parcelle, des zonages arrêtés par le préfet et publiés sur le portail public Géorisques.
Il est exigé pour toute vente et toute location d'un bien situé dans une commune concernée par au moins un de ces zonages. Le propriétaire le complète lui-même à partir des données officielles, ou le confie à son diagnostiqueur, à son agent immobilier ou à son notaire. Le document doit dater de moins de 6 mois au jour de la signature et s'ajoute aux autres diagnostics obligatoires à la vente ou à la location.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, l'information sur les risques doit apparaître dès l'annonce immobilière et l'état des risques être remis dès la première visite. Un ERP absent, périmé ou erroné expose le vendeur ou le bailleur à une demande de résolution du contrat ou de diminution du prix ou du loyer.
ERP, ERNMT, ERNT : de quoi parle-t-on ?
Le document a changé plusieurs fois de nom au gré de l'élargissement de son contenu. L'ERNT (état des risques naturels et technologiques) est devenu l'ERNMT quand les risques miniers y ont été ajoutés, puis l'ERP (état des risques et pollutions) avec l'intégration du radon et des secteurs d'information sur les sols. Les trois sigles désignent aujourd'hui la même obligation, fondée sur l'article L.125-5 du Code de l'environnement. C'est bien la version la plus récente du formulaire officiel qui doit être utilisée.
Point essentiel : l'état des risques est un document déclaratif et documentaire, pas un diagnostic technique du logement. Le professionnel ou le propriétaire qui le remplit ne mesure rien sur place : il reporte les zonages réglementaires applicables à l'adresse. C'est ce qui le distingue du DPE, du repérage amiante ou du diagnostic électricité, qui supposent tous une visite.
Quels risques l'état des risques couvre-t-il ?
Le formulaire coche, pour l'adresse concernée, chacune des rubriques ci-dessous. Une case cochée ne signifie pas que le bien a subi un sinistre : elle signale que la parcelle est comprise dans un périmètre réglementaire ou dans une zone de vigilance.
| Rubrique | Ce qu'elle signale | Origine de la donnée |
|---|---|---|
| PPRN — plan de prévention des risques naturels | Inondation, mouvement de terrain, avalanche, incendie de forêt, retrait-gonflement des argiles, selon le plan applicable à la commune. | Plan approuvé ou prescrit par le préfet. |
| PPRT — plan de prévention des risques technologiques | Proximité d'un site industriel classé Seveso seuil haut : effets thermiques, toxiques ou de surpression. | Plan approuvé ou prescrit par le préfet. |
| PPRM — plan de prévention des risques miniers | Anciennes exploitations souterraines : affaissements, effondrements, remontées d'eau. | Plan approuvé ou prescrit par le préfet. |
| Sismicité | Zone de sismicité de la commune, de 1 (très faible) à 5 (forte). Elle conditionne les règles de construction parasismique. | Zonage sismique national, par commune. |
| Radon | Potentiel radon de la commune : gaz radioactif naturel issu du sous-sol, qui peut s'accumuler dans les pièces mal ventilées. | Classement du potentiel radon, par commune. |
| Pollution des sols | Appartenance à un secteur d'information sur les sols (SIS), c'est-à-dire à un terrain dont la pollution est connue de l'administration. | SIS arrêtés par le préfet. |
| Recul du trait de côte | Exposition de la parcelle à l'érosion du littoral, dans les communes qui ont établi une carte de projection du recul. | Zonage établi par la commune concernée. |
| Bruit des aéroports | Situation dans une zone d'un plan d'exposition au bruit (PEB) d'aérodrome, avec les restrictions d'urbanisme qui l'accompagnent. | PEB approuvé par le préfet. |
| Sinistres indemnisés | Déclaration des sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique pendant la période de détention du bien. | Déclaration du propriétaire, à partir de ses attestations d'assurance. |
La dernière ligne est la seule qui repose sur la mémoire du propriétaire et non sur un fichier public. C'est aussi la plus souvent oubliée : elle doit mentionner chaque sinistre indemnisé au titre du régime des catastrophes naturelles (CatNat) depuis 1982, pour la période où le vendeur ou le bailleur était propriétaire.
Qui établit l'état des risques, et combien coûte-t-il ?
La loi ne réserve pas ce document à un professionnel certifié, contrairement au DPE ou au repérage amiante. Le vendeur ou le bailleur peut le remplir lui-même à partir des données publiques de Géorisques, service du ministère de la Transition écologique alimenté notamment par le BRGM. Dans ce cas, l'ERP ne coûte rien.
En pratique, trois intervenants s'en chargent le plus souvent :
- Le diagnostiqueur, qui l'ajoute au pack de diagnostics : c'est la solution la plus simple, et souvent la moins chère à l'unité, puisqu'il est facturé en supplément d'une intervention déjà prévue. Repères tarifaires par diagnostic : voir le prix des diagnostics immobiliers.
- L'agent immobilier ou le notaire, qui l'établit dans le cadre de son mandat ou de la préparation de l'acte.
- Le propriétaire lui-même, via notre outil gratuit Risques par adresse ou directement sur le portail Géorisques.
Attention : la gratuité n'exonère de rien. Le propriétaire reste responsable de l'exactitude et de l'exhaustivité du document remis, y compris de la rubrique sur les sinistres indemnisés.
Quand faut-il le fournir ?
Le décret du 1ᵉʳ octobre 2022 a avancé l'information sur les risques très en amont de la signature. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, trois étapes s'enchaînent :
- Dès l'annonce : toute annonce de vente ou de location d'un bien concerné doit mentionner que « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
- Dès la première visite : l'état des risques est remis au candidat acquéreur ou au candidat locataire, avant même toute offre.
- À la signature : il est annexé à la promesse ou au compromis, puis à l'acte authentique de vente ; en location, il est annexé au bail et à chaque renouvellement.
Si plusieurs mois séparent le compromis de l'acte définitif, l'ERP peut avoir dépassé les 6 mois entre-temps : il faut alors le régénérer. La question de la date est détaillée dans la durée de validité de l'état des risques.
Exemple concret
Un propriétaire vend une maison de 1968 à Orléans, à 300 mètres de la Loire. Son état des risques, édité le 12 janvier 2026, coche le PPRN inondation de l'agglomération, une zone de sismicité 1 et un potentiel radon faible. Il déclare en outre l'inondation de mai 2016, indemnisée au titre des catastrophes naturelles. Le compromis est signé le 5 février 2026, mais l'acte authentique n'intervient que le 30 juillet : le document a plus de 6 mois. Le notaire demande un ERP régénéré, obtenu gratuitement en quelques minutes à partir des mêmes données. Coût de l'opération : zéro euro, à condition d'y avoir pensé avant le rendez-vous de signature.
Validité, responsabilités et sanctions
| Question | Règle | Précision |
|---|---|---|
| Durée de validité | 6 mois | Le document doit dater de moins de 6 mois à la date de la signature (avant-contrat, acte, bail). |
| Qui l'établit | Le vendeur ou le bailleur | Aucune certification n'est exigée : le propriétaire peut le remplir lui-même à partir de Géorisques, ou le confier à un diagnostiqueur, un agent immobilier ou un notaire. |
| Qui paie | Le propriétaire | Gratuit s'il est établi directement à partir des données publiques. |
| Biens concernés | Vente et location | Logements, mais aussi locaux professionnels et terrains, dès lors que la commune est couverte par un des zonages. |
| Absence d'ERP à l'acte ou au bail | Résolution ou réduction du prix | L'acquéreur ou le locataire peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer (art. L.125-5 du Code de l'environnement). |
| Sinistre indemnisé non déclaré | Même sanction | L'omission d'un sinistre CatNat pendant la période de détention est assimilée à un défaut d'information. |
| Mention absente de l'annonce | Annonce non conforme | L'obligation d'information dès l'annonce s'impose aux particuliers comme aux professionnels depuis le 1ᵉʳ janvier 2023. |
Contrairement à d'autres diagnostics, l'ERP n'ouvre pas la voie à une action contre un professionnel certifié lorsque le propriétaire l'a rempli seul : c'est lui qui répond du contenu. Un ERP confié à un diagnostiqueur, en revanche, engage la responsabilité de ce dernier et de son assurance. Nos repères pour choisir un diagnostiqueur valent aussi pour ce document.
Ce que l'ERP ne dit pas
Le document renseigne sur des zonages, pas sur l'état réel du bien. Trois limites doivent être expliquées à l'acquéreur :
- Une case non cochée n'est pas une garantie. Une commune sans PPRN inondation peut connaître des ruissellements ; l'absence de plan signifie seulement qu'aucun périmètre réglementaire n'a été arrêté.
- Le potentiel radon est communal. Il ne mesure pas la concentration dans le logement : seule une mesure sur plusieurs semaines, à l'aide d'un dosimètre, donne une valeur réelle par pièce.
- Le zonage sismique ne dit rien de la construction. Il indique le niveau d'aléa de la commune et les règles applicables aux constructions neuves, pas la résistance du bâti existant.
Pour aller plus loin sur la lecture des cartes et des rapports par adresse, voir connaître les risques de mon adresse et comment utiliser Géorisques pour son adresse.
Erreurs fréquentes
- Réutiliser l'ERP du compromis à l'acte. Six mois passent vite : c'est la cause numéro un de régularisation de dernière minute chez le notaire.
- Oublier la déclaration des sinistres indemnisés. Elle ne figure sur aucune base publique : personne ne la remplira à la place du propriétaire.
- Croire que la location est dispensée. L'obligation est la même qu'à la vente, et l'ERP doit être joint au bail comme à son renouvellement : voir l'ERP est-il obligatoire pour une location ?
- Publier l'annonce sans la mention Géorisques. Elle est exigée depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, y compris entre particuliers.
- Utiliser un formulaire périmé. Un modèle antérieur à l'intégration du radon, des SIS ou du recul du trait de côte laisse des rubriques non renseignées.
- Confondre l'ERP avec l'ensemble du dossier. Il n'est qu'une pièce parmi d'autres dans le dossier de diagnostic technique.
Questions fréquentes sur l'état des risques
ERP, ERNMT et ERNT sont-ils le même document ?
Oui. ERNT, puis ERNMT, puis ERP : les appellations ont suivi l'élargissement du contenu, des seuls risques naturels et technologiques aux risques miniers, puis au radon et à la pollution des sols. L'obligation reste fondée sur l'article L.125-5 du Code de l'environnement. Seul le formulaire officiel le plus récent doit être utilisé, sous peine de laisser des rubriques non renseignées.
Faut-il un ERP si la commune n'est concernée par aucun risque ?
Si aucun des zonages ne s'applique à la commune ni à la parcelle, le document n'est pas exigé. En pratique, la quasi-totalité des communes françaises sont concernées par au moins une rubrique, ne serait-ce que la sismicité ou le potentiel radon. Éditer l'état des risques reste donc la précaution la plus sûre : il vaut mieux un document qui coche « non » partout qu'une pièce manquante.
Un diagnostiqueur est-il obligatoire pour établir l'ERP ?
Non. Aucune certification n'est requise pour ce document, contrairement au DPE, à l'amiante ou au plomb. Le vendeur ou le bailleur peut le remplir lui-même à partir des données officielles de Géorisques, gratuitement. Beaucoup de propriétaires le confient tout de même à leur diagnostiqueur, qui l'intègre au pack : la responsabilité du contenu pèse alors sur le professionnel.
L'état des risques est-il obligatoire pour un terrain nu ?
Oui. L'obligation vise les biens immobiliers en général, terrains à bâtir compris, dès lors que la parcelle est comprise dans un périmètre réglementaire. C'est même l'un des cas où le document est le plus utile : un PPRN ou un PPRT peut interdire ou contraindre fortement la construction, alors que rien sur le terrain ne le laisse deviner.
Que faire si le bien a déjà été inondé ?
Le propriétaire doit déclarer, dans l'état des risques, chaque sinistre ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques pendant la période où il détenait le bien. Ses attestations d'assurance servent de justificatif. Cette information est indépendante des zonages : elle doit être donnée même si aucun plan de prévention ne couvre la parcelle.
Le potentiel radon indiqué signifie-t-il que le logement est dangereux ?
Non. Le potentiel radon est un classement de la commune, fondé sur la nature géologique du sous-sol. Il n'indique pas la concentration réellement mesurée dans le logement, qui dépend de la ventilation, de l'étanchéité du plancher bas et du mode d'occupation. Seule une mesure par dosimètre, sur plusieurs semaines en période de chauffe, donne une valeur exploitable pièce par pièce.
Que se passe-t-il si l'ERP a plus de 6 mois le jour de la signature ?
Le document n'est plus opposable et doit être régénéré avant l'acte ou le bail. L'opération est rapide et gratuite si le propriétaire l'édite lui-même à partir des données publiques. Un notaire refusera généralement de signer avec un ERP périmé : voir la durée de validité de l'état des risques.
L'ERP doit-il être refait à chaque renouvellement de bail ?
Oui, le dossier de diagnostic technique annexé au bail doit comporter un état des risques de moins de 6 mois à la date du renouvellement. Le bailleur régénère donc le document, ce qui permet aussi de tenir compte des plans de prévention approuvés ou révisés depuis le bail précédent.
Le vendeur peut-il être poursuivi pour un ERP incomplet ?
Oui. L'article L.125-5 du Code de l'environnement permet à l'acquéreur de demander au juge la résolution de la vente ou une diminution du prix lorsque l'information n'a pas été donnée, ou l'a été de façon inexacte. L'omission d'un sinistre indemnisé pendant la période de détention est traitée comme un défaut d'information.
L'ERP dispense-t-il de vérifier soi-même les risques ?
Non, et c'est une confusion fréquente côté acquéreur. Le formulaire signale des zonages réglementaires ; il ne décrit ni l'historique du quartier, ni les travaux de protection réalisés, ni les ruissellements locaux. Consulter les cartes et les rapports détaillés par adresse, par exemple avec notre outil Risques par adresse, complète utilement la lecture du document.
Une autre question ? Consultez la FAQ complète du diagnostic immobilier (plus de 100 réponses) ou tous les guides.
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